#城市商业# 将铁西区变成居住区

曾经是重工业象征的铁西区现在已经变身为沈阳的一大居住区,原来鳞次栉比的大烟囱多数已经被分布密集的住宅楼所取代。铁西十年搬迁,为开发商和零售商提供了难得的机会。

傍晚时刻,在淅淅沥沥的雨中,出租车在沈阳铁西区北二路的车流中速度减缓,直至驶停,司机孙金钢开始不耐烦起来,放在方向盘上的手不停地按起喇叭。这让人有时间注意到路边披着金色和棕色玻璃幕墙的南北联体写字楼——这种颜色搭配让它在周围建筑中格外显眼。沈阳人将这栋名为财富商汇大厦的大楼称作“金裤衩”,在这栋摩天大楼不远处,是万达广场北一路店、宜家沈阳店以及由土耳其零售集团Turk-Mall投资的星摩尔购物中心,这些庞然大物正在取代过去铁西的工厂,成为这个以重工业闻名的区域的新地标。

像这座城市中的很多出租司机一样,孙金钢晚上也不愿来这里拉活儿,因为出来很难找到生意。他是土生土长的铁西人,曾在位于铁西区的沈阳桥梁厂工作18年,1990年代末,他成为铁西下岗工人中的一员。而他们曾经引以为傲的重工业象征的铁西区现在有了另外一个名称——“睡眠区”,而不再是以往的工作区。白天人们从这里离开,前往其他市区上班,晚上再回到这里。在万达广场和宜家周围,密密麻麻地分布着新湖、万科、保利、华润等开发商的小区。你很难想象这片区域曾经属于铁路和烟囱,以及工厂墙上鲜红的大字。

在沈阳,一条铁路分割开了铁西区与和平区。和平区是繁华的商业区,而铁西在很长一段时间里是破旧和冷冰冰的。但是现在这条界限已经消弭。只有计划经济时代的残留物——原沈阳冶炼厂的3根高耸入云的大烟囱,以及铁西文化广场上象征性的巨型螺丝雕塑,还能让人联想到铁西在那个特殊时代的成就:仅仅铁西北二路就曾经坐落着37家大型国有企业,这里曾经冶炼出了中国的第一炉钢水,曾经创造出中国工业史上的350个第一。

(如今在铁西区工业时代的遗迹已经不多,只有热电厂和老的工人村等少数几个地方还能让人想起过去那个特殊的时代。)

2002年,王兵拍摄的讲述铁西区转制的纪录片《铁西区》拍摄完成。13万,当时的下岗职工数量可以说明处于衰败边缘的铁西以及游走在这片区域感受到的这里的居民的迷茫。

在当时,铁西区政府设想用搬迁企业获得土地拍卖收益以及土地级差地租的收益解决在开发区兴建新厂房和解决分流职工债务等历史遗留问题。从2002年起,有220家企业从铁西迁移,这些工厂搬迁留下的巨大空白就被用来开发房地产。

之后这个区域就像片中镜头对准的生活在这片地区的工人的命运一样,经历了巨大的转折,从公有制、集体生活、重工业企业、人与机器之间的关系,转变为个人生活、房地产企业、人和房子之间的联系。

在过去十年里,铁西区人口增加了超过20万,达到97.8万人,增长了30.5%。成为沈阳人口最多的行政区,超过了和平、沈河、皇姑等城区。

芒果不动产是沈阳本地的房地交易中介公司,铁西区业务板块占了芒果不动产15个业务板块的4个,是芒果不动产业务量最多的区域。芒果不动产的西大区运营总监马波说,一直到去年,直到全运会带动浑南地区交易额提升前,铁西区还是沈阳市二手房交易量最活跃的城区。铁西区房产局局长刘复在两年前接受当地媒体采访时称,铁西区商品房和二手房成交量、交易额均居全市之首。

在如今的铁西区,王兵纪录片中呈现的阴暗凋敝的景象已经难觅踪影,老工业企业的地位已经为房地产企业所取代;艾敬《艳粉街的故事》歌中唱的主人公也不再是这个故事的主角,新的主角是到这个虽然属于市中心区但是房价相对便宜的区域买房置业的年轻人。

(因为市中心的位置和相对较低的房价,铁西区吸引了大量的年轻人来买房居住。)

新湖中宝地产公司是第一个在铁西大规模工厂搬迁计划实施后进入铁西北部工厂原址的房地产企业。2002年,新湖地产拍下了位于北一路和兴工街交汇处附近沈阳第一毛纺厂、第二毛纺厂的土地,总共15.6万平方米的土地,楼面地价在1000元左右。这是铁西区圈地运动的开始。

对于新湖,这显然是一项风险巨大的赌注。几乎没有人愿意自己未来居住的房子可以看到分期拆迁的工厂搬迁的场景,也没有人愿意在入住时与工厂毗邻而居。

并且对于这个总部位于浙江的公司来说,当时很少有人愿意从杭州跑到东北,新湖中宝公司总裁赵伟卿来到沈阳后,他还需要负责从沈阳当地招募整个团队。“当时团队里全都是沈阳人,就我一个南方人。我跟老板开玩笑,我一个人派到沈阳了,这就像给个游击队番号让我自己去干。”赵伟卿说。

刚来沈阳时,他不太理解铁西为什么没人来,这里属于一环内,地处沈阳市中心,距离沈阳传统商圈太原街不到5公里,距离中街不到10公里,交通位置非常便利。但是沈阳人看到的是这个地方的另外一面,刚开工时,铁西北部土路在来往车辆的飞驰中黄沙弥漫,兴华街等街区都没有通车,甚至小北一路还只是一条没有名字的小路。重型卡车开进来都很不容易。

但其实这个地方非常有利于房地产开发。“任何一个开发商看到一个路网建设条件很好、地块方方正正、没有拆迁困难的地块都会兴奋,全是大盘,这种开发是最过瘾的。”房地产第三方服务机构RET睿意德东北区负责人梁炜骅认为这是工厂搬迁后的铁西最吸引房地产企业的地方。

沈阳保利盛华房地产公司总经理李勇在接受媒体采访时也曾说,“在土地供给方面,没有哪个区能像铁西这样提供这么大面积的城建区,而且这些土地大部分都在二环以里,完全可以建成成熟的居住区。

但是毕竟在当时沈阳人看到的铁西还是从烟囱冒出的滚滚浓烟,以及每走一个街区都会闻到不同工厂排放出的气味。这是沈阳人心目中积累了几十年的对铁西的刻板印象。对沈河区、和平区的人而言,铁西还是不适合居住的,不是房子好不好,而是区域好不好的问题。

其他城区的人不愿意来买铁西区的房子,就只有居住在铁西的人买。这个问题甚至可以追溯到20年前。1993年,万科进入沈阳,一年后拍下了滑翔路58号土地,占地面积5万平方米。这是一条以沈阳滑翔机厂命名的道路,位于铁西传统的生活区。

在铁西区的原始规划中,以建设大路为轴线,以北是工业产业区,以南是生活区。在此后的3年间,万科花园新城项目启动建设。铁西那时还没有迎来规模庞大的整体工厂搬迁计划。城市花园附近艳粉街工人村的苏联式的筒子楼是当时沈阳标志性建筑。虽然位于生活区,但不利的是,这个小区处于工厂区的下风向。

万科看中的,是铁西人的住房改善性需求。城市花园的户型在100平方米以上,而当时周围工人村中好一点的住房大多以60到80平方米之间两室为主。万科也为沈阳引入了封闭式小区物业。

这在当时吸引到了很多在铁西从事第三产业的人群的关注,比如很多来自附近沈阳工业大学的高校教授和老师,效益不错工厂的管理人员、医生,还有在五爱街商业市场做生意的个体户。这些人都是铁西本地人,有浓厚的铁西情节,不愿意搬走。

但延续下来的是人们普遍存在的焦虑,比如铁西化工厂、机械厂对饮用水质量可能造成的影响,但其实铁西居民区用的是市政管网的水,而且当时很多工厂已经停业。

似乎只有时间才能打消疑虑。在新湖北国之春项目开盘后,有位购房者看好了房子,都已经预订了,但是因为后来在这里闻到了一股橡胶味,就又放弃了。新湖这个楼盘所在的地点曾经是沈阳重型机器厂,这个工厂的产品其中就包括高铁轮胎。

事实上,在当时,一个小区的绿化和良好环境到底多大程度能够改善园区内的居住环境,以及小区周边未来到底能发展成什么样,搬迁后成什么样,甚至连新湖的销售人员都不会显得那么自信,因为他们也都很难想象在一片老工业基地的原址上造出来的房子是什么样的。

赵伟卿感觉在铁西几乎没有人考虑预期和未来问题,“每个人考虑的是现在必须适合我居住,以后的事,不可能预见。我当时觉得这是沈阳和浙江的买房者之间存在的很大的差异。”一方面,这是和沈阳人更为看重眼前的实际需求有关,另外一方面,买房的人还要考虑铁西区改造的进程的不确定性到底有多大,“比如大的商业配套,宜家不真正进来谁也不相信。沈阳的发展,对未来的预测一致性差,这对开发商既有好处又有坏处,好处是开发商可以拿到更便宜的地,坏处是趋同性还是差。”

而且地产商刚开始进入铁西时,沈阳人不太注重房屋问题,马波当年也卖过房子,他还记得在2005年以前房地产市场没有大的中介公司,卖房子甚至简单到,“一个小黑板、一个老太太一个板凳,1000块中介费,就把房子给卖了。大部分都是房改房,分房。”

“所以到了最后,所有东西就只有我一个人有想象,我觉得我更像个销售员。”赵伟卿说。他的本子随时放在他自己的汽车后座上。他甚至觉得自己更像个传教士,要跟员工讲,对记者要这么讲、对银行要这么讲、对政府官员要这么讲,只要逮住机会,赵伟卿会不断向其他人描述这个区域未来的远景。

(新湖中宝公司总裁赵伟卿)

对新湖来说,一个他们有可能吸引到的购房群体是对铁西成见较少的人群——渴望拥有自己的住房的年轻人。但铁西之外的年轻人是否愿意居住在这里仍然有疑问。因此,就像万科城市花园在物业管理和水景上面花费更多功夫来营造更好的居住体验一样,新湖北国之春的容积率控制在了1.5。而赵伟卿甚至在设计窗的一些小地方花费了很多心思,景观设计都要由赵伟卿把关,比如凳子不能放到南面,一定放到北面,因为有可能影响人们起居。

后来发生的事情最终让所有疑问烟消云散。新湖地产在每期销售结束都要做调研,来查看入住的最终客群是否和产品的定位吻合。在新湖地产的前两期项目中,80%不是铁西人,其中很多来自和平区,就像万科一样,有能力购买项目售价在2800元左右的房子的仍然是医院、学校、公务员等拥有中等收入的年轻人群。当时铁西地区的房价2000元到2200元。在地铁开通前,有一段时间,在小区门口,早上有一队队出租车等着前往中国医科大学上班的医生。

对于这些买房的人,在铁西购买一处房产的价值在于拥有更好的性价比,“在铁西,买房的人看重的是房子的品质。这片园林设计、楼层、户型、风格、交通,在沈阳都是最好的。”马波说。当时同等的价格在沈河区只能买到15年的老楼。

保利地产在新湖地产之后进入铁西,它在铁西北二路开发了30万平方米的保利百合花园。进入铁西区的房地产企业也越来越多,随着城市路网的改造,铁西北一路、北二路的道路也比以往拓宽很多,东西快速干道联通让铁西去往和平、沈河的时间缩短了至少一半。兴工街、云峰街、保工街、重工街、肇工街等地段的工厂也都逐渐迁出。

显然,这种景象距离赵伟卿口中那个铁西被人接受和认可的节点也越来越近。但这个地区仍缺乏好的商业配套,新湖楼盘底商的招商在刚开始时的两年进展也不理想。但是在这里购买房子的人也需要周边拥有好的购物中心和消费场所。

宜家观察到了这样的变化。5年前,宜家在中国开始快速扩张,沈阳成了宜家中国业务版图中最北边的城市。2010年,宜家沈阳铁西店开业,新店占地面积达到6.4万平方米,是当时宜家在亚洲面积最大的门店。

(看准铁西区的年轻人的消费愿望和消费能力,宜家、星摩尔、万达广场等大型购物中心在过去的几年里陆续在铁西开业。)

2007年选址之时,宜家对沈阳PMA(Priority Measurement Area核心商业区域)也就是周围四十分钟车程能到达到的区域做了调查分析,针对的主要是这一区域从1998年到2007年这十年间的改造情况,调查的条件包括人均收入、性别、家庭人口数量、居住人群年龄、房屋的使用面积和汽车保有量等数据。

调研得出的结果让宜家对自己的选址很有信心:PMA区域人口501万,平均年龄在39岁,每个家庭的月收入在4140元,当时的住房售价4297元每平方米,而且工厂已经远离铁西区。居民的居住条件在宜家看来已经成熟,这些购买新房的人很需要家居用品。

2008年,宜家沈阳店正式奠基,宜家亚太地区总裁Ian Duffy在奠基仪式现场说,接近十年的搬迁,让铁西区成为一个宜居的城区,因此宜家选在这个时机和地点落户。

而新湖地产和保利地产的小区与宜家的驾车距离均不足3公里,楼盘就在PMA区域之内,这样一个数据也可以用来描述当时他们的客户群体。

现任宜家沈阳店店长刘筱榆是今年4月从成都店销售经理岗位调任沈阳的,北京是他之前去过最北面的城市了。在他看来,沈阳店的选址在如此市中心的位置有些不可思议,因为出于节约成本的考虑,宜家往往选址在城市郊区的地方。沈阳的这一特殊选址显然是拜铁西区的特殊条件所赐。

(宜家沈阳店店长刘筱榆)

和宜家一起来到铁西的还有红星美凯龙和星摩尔集团,后者由菲巴集团(FIBA Group)和土耳其商业地产开发商特科莫公司(Turk Mall)合资成立。这家土耳其公司的母公司和著名快时尚品牌ZARA的母公司有着战略合作关系。星摩尔要在铁西投资2.5亿美元建设全新的购物中心,并且还会有通道与宜家相连。

新的商业崛起让铁西传统商业业态受到冲击,年轻人已经不怎么去铁西百货购物了。

这也加速了房地产企业涌入铁西。2009年,位于雪花啤酒厂原址的华润置地凯旋门项目开盘,开盘价格比预计价格上涨近1000元,开盘便售罄。万科也重回铁西,拿下铁西胶管厂地块,开发了名为金域国际的楼盘,以小户型为主,最小的面积是40平方米,瞄准的就是25岁到35岁年轻群体。当时万科对周边的楼盘销售情况做了调研,得出的结论是不做大户型,在这个区域重点建设、销售面向年轻人的户型产品。

在铁西,宜家从2010年开业以来,返客量一直保持在两位数的增长。今年沈阳店再次做了关于PMA人口情况的调查,它印证了上述结论:现在PMA所在区域的人口数量已经达到了820万,人口的人均年龄已经下降到33岁,每个家庭的月收入则提升至5580元,每平米房屋的售价已经上升至7900元。

新湖、万科现在的小区的商业配套已经改善很多。而在铁西沈辽路万达广场附近开有一家名为盛夏光年的咖啡馆的关晓嘉看到的是居住在广场周围的年轻人正在发生改变的生活方式和消费方式。尽管咖啡店位于曾经口味很重的工业区,但她努力让自己的店面显得小清新一些,她和合伙人一起在店面设计时摆放很多了盆栽,在一侧书架上堆满了顾客交换的书籍。在去年她的店开业后,同一条路有3家独立咖啡馆陆续开业。

在选址之前,关晓嘉已经有二十多年没怎么来过铁西了,她对铁西的印象还是童年时期同学戴的黑色的口罩。有次她坐231路公交车从皇姑区坐到铁西区,突然间意识这里和自己原来的印象已经完全不同了。“铁西已经不是很硬朗了。”

关晓嘉说她自己不是一个悲观的人,但有一天站在北一路的广场,看见纪念铁西工业时代的巨大雕塑,她忽然感慨,“以后是不是不会再有这样的时代了?”

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到底啦