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创新园区就该是美食荒漠吗?

发展时限短,再加上工作人口密度相对低,只有少数创新园区内外形成了相对成熟的配套。

去年,新一酱从自己的亲身体验出发,写了一篇《工作日,吃个午饭怎么就那么辛苦》,以上海为例分析了在各个商务区写字楼里办公的大家遇到的吃饭难题。不少朋友反馈,在紧挨商圈的写字楼里上班至少只是需要发愁“吃什么”的问题,如果在远离城市新建的创新园区工作,那几乎就是要面临没得可选的午饭困境。

出于城市功能布局、土地成本和产业链联动的考虑,在过去二十年内新建的城市创新区基本都被安排在了远离城市中心的区域。发展时限短,再加上工作人口密度相对低,只有少数创新园区内外形成了相对成熟的配套。

在园区上班又要兼顾生活真的那么难吗?新一酱决定在一线和新一线城市找一些案例看看:这次我们选取了深圳、武汉、天津和郑州,首先计算了它们高新技术企业的聚集程度,识别出了各自的“头部创新空间”。

经过不到20年的发展,南山区已经是科创之城深圳最重要的创新动力源。通过高新技术企业高度聚集区识别出的深圳头部创新空间全部位于南山区范围内,北起南山科技园北区,南至软件产业基地。随着就业人口的聚集,南山-后海商圈也在近几年发展起来,成为了与南山科创片区伴生的核心商圈。

武汉东湖高新技术开发区,一般被人们称为“光谷”,按成立时间算,它比南山科技园还要早启动十几年。光谷广场现在已经是武昌区域最为重要的核心商圈,不过它与光谷高新技术企业聚集的头部创新空间光谷软件园大约有3公里左右的距离。

相比起深圳南山和武汉光谷的创新空间与核心商圈相伴相生的状态,天津华苑产业区和郑州高新区与城市核心商圈的关系则明显疏离很多。

天津华苑产业区位于天津市西南部,它的选址更多考虑了与高教区之间的距离,周边有南开大学、天津大学等13所高校。但由于设立在城市外围,与天津传统的营口道商圈,或是新兴的万象城等核心商圈都距离较远,其周边也没有像南山和光谷那样发展自己的商业中心。

位于郑州西北部的高新区与市中心的核心商圈二七广场更远,同样其周边也没有配套的商业中心。

对每座城市来说,头部创新空间都是最为重要的创新产业基地,其中的核心产业也构成了城市产业发展的重要动力。为了更好地了解这次的分析对象,我们来看看这四个创新空间的主要产业构成:

电子信息产业是深圳南山和武汉光谷最重要的高新技术产业,各自占到了区域内所有高新技术企业的50%以上。郑州高新区在聚焦电子信息产业的同时,也有20%的高新技术企业属于先进制造与自动化产业。天津的华苑产业区则将新能源与节能产业作为重点发展产业,高新技术企业数量占比达到了42%,同时还有23%的先进制造与自动化类企业。

创新空间通常聚集了城市里最具创造力的就业人口,但要照顾到这些就业人口的生活服务需求,距离市中心较远的各大创新空间都需要考虑得更多。

新一酱这里将各头部创新空间与城市内最近的核心商圈之间的距离换算成了交通用时。

从深圳南山和武汉光谷的创新产业工作地集中区出发,到达周边的核心商圈,骑自行车大约需要花费20分钟。而同样的情况放在天津华苑和郑州高新区,乘坐公共交通工具去市区的时间都要超过半个小时。 

如果不依赖外卖,即使是在深圳南山和武汉光谷,在各园区工作的人们依然很难在午休时间内往返邻近的商圈内就餐。

在这种情况下,创新空间区内的餐饮种类多样性与价格分布便显得格外重要。

快餐始终是所有创新空间中最重要的餐饮种类。

能提供即到即食的快餐店能为快节奏的园区工作者省下等待的时间,在固定的午休时间内,用餐时间越短,意味着更多可以自由安排的时间,可以用来放松休息,或者完成未尽的工作。

咖啡馆则为他们提供了另一种空间。除了提供咖啡因来保障工作效率,咖啡馆对于所有创新活跃区来说更是重要的公共活动空间,它是会议室之外更轻松的社交场所,也能为一些非正式的交流创造灵感迸发的条件。在深圳南山、武汉光谷和天津华苑,咖啡馆在所有餐厅中的占比也都达到了7%到10%之间,而这一数据在郑州高新区不太理想,只有3.2%。

看起来,效率和交流是创新空间的餐饮配置中最为重要的命题。

新一酱同步看了看纽约的情况。我们选择了位于曼哈顿的Flatiron区(熨斗区),来分析它内外部的餐饮配置。Flatiron区是纽约创新企业的集聚地,也被认为是硅巷的起点。

根据美食点评网站Yelp的数据来看,Flatiron区及其周边的餐饮构成也主要以“快”元素构成——区内外餐厅数量最多的前5种餐饮种类中,平价小餐馆(Café)、熟食店(Deli)和汉堡、比萨这样的传统快餐都占据其中。 

追求快速的餐饮也往往和消费水平紧密关联。

与核心商圈相比,武汉光谷科技园和郑州高新区内的餐饮价格结构呈现出明显的倒金字塔型——人均20元以内的低价快速餐饮门店数量最多,价格越高,餐厅数量越少。尤其是在郑州,创新空间内的餐厅价格结构与核心商圈的差异明显,与郑州高新区相邻的郑州西部大学城内大量高校学生的餐饮需求进一步拉低了郑州高新区的餐饮均价。

相较而言,深圳南山和天津华苑的餐厅中,占比最高的区间段为20至40元。其中,深圳拥有更长的“尾巴”。作为一线城市,无论是核心商圈还是创新空间,深圳都比其他三座新一线城市有着更高的餐饮均价。

在国际上更成熟的创新区,比如纽约Flatiron区、旧金山硅谷和伦敦科技城,餐饮门店的均价结构均呈现水滴式分布,由低到高呈现“中-多-少-极少”的特征。 

这么看来,餐饮门店价格结构更能够成为衡量创新空间发展成熟与否的一项重要指标。如果创新空间内部就能够同时满足大量快速高效且低价的工作餐需求,又能够提供一定的品质餐饮空间来作为社交场所,那么这片创新空间才能够有条件承载更丰富的城市功能。 

毕竟从城市功能规划的角度看,创新空间从来都不仅仅只是城市内的重要生产和就业空间,它们也承载了城市未来向上发展的重要使命。因此,包容各种可能性的创新空间不应只是一个工作的场所,也应是园区内的就业人口下班后可以驻足,周围的居民乐于前往的地方。

做到这一点需要其拥有完整的配套业态,餐饮只是其中的一部分,文化休闲配套也同样重要。酒吧、书店、影院、健身房等为园区的生活提供了更多可能性,也让它们不再是城市里单一的生产与就业功能区。

尽管这次纳入比较的四个创新空间的周边业态都还没有达到成熟阶段,但新一酱还是忍不住想比比。我们尝试着从餐饮/文化业态数量、餐饮/文化业态密度、餐饮多样性与文化休闲多样性四个维度,对它们展开评估。

其中多样性采用了生态学中广泛运用的辛普森多样性指数,表达式如下:

以餐厅多样性的计算为例,在这里,N代表种类总数,Ni 是第i种类业态的个体数。公式后半部分两者比值平方的和可以理解为:在同一座城市里随机挑选两家餐厅,两家餐厅属于同一种类的概率是多少。辛普森多样性指数越大,该城市的餐饮种类较多,且分布较为均衡。

四个创新空间比较来看,深圳南山周边的各项指标表现都更为成熟;武汉光谷的餐饮和文化业态总量不够但多样性较高;而天津华苑和郑州高新区则还需要大量提高周边各类生活业态的数量,且天津的重点是提升文化休闲配套的多样性,郑州待补的短板则集中在餐饮多样性上。

 

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到底啦